空き家を売却する場合の税金

空き家で最も多い活用方法は売却です。空き家を含めた不動産を売却する際、売却した価格が取得費と譲渡所得を上回れば利益が出ます。この利益（譲渡所得といいます）に対して譲渡所得税、復興特別所得税、そして住民税がかかります。

(1) 譲渡収入金額とは

その不動産を売却した代金のことです。他にも売却をする際には、固定資産税と都市計画税の精算を行いますが、その清算金も譲渡収入金額に含まれます。

(2) 取得費とは

取得費とは、その不動産の購入金額やその際に支払った仲介手数料など、不動産を購入する際にかかった金額の合計です。不動産の購入代金と取得費を合計した金額になります（建物の減価償却費を差し引く必要があります）。

(3) 譲渡費用とは

その不動産を売却するためにかかった費用をいいます。代表的なものに不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書に貼る印紙代などがあります。

税率について

譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間によって違います。5年を超えて保有していた不動産を売却した場合、譲渡所得税率は15％ですが、5年未満だと税率は30％と2倍になります。また、住民税も5％よりも高い9％になります。

この不動産を所有していた期間は、相続した実家を売却する場合は親が実家を所有していた期間も含みます。そのため、相続直後に売却しても、親が5年以上その不動産を所有していれば長期譲渡所得の税率が適用されます。

不動産取得費

不動産を売却する際の経費は、実際に支払いが生じることもあり分かりやすいのですが、取得費は分からないという方も少なくありません。そのような場合、取得費は売却価格の5%で計算してもよいというルールになっています。つまり、1,000万円で売却する不動産の取得原価は50万円しか認めず、売却経費が無い場合は950万円に対して課税されてしまいます（税率15%で140万円以上）。

特に、相続した実家を売却する場合、親が購入した際の契約書類等が見つからないことが多く、想定していた以上の税金を支払うことになってしまったという方も多くいます。そうならないよう、相続前に重要書類の置き場所を確認しておくことをお勧めします。また、相続した不動産を売却する場合、相続税を取得費に加算できる制度もあります。

取得費の立証

契約書など取引価格を証明する書類がなければ、絶対に取得費が認められないということではありません。売買代金を支払った際の振込の記録や住宅ローンに関する書類、銀行により設定されている抵当権など、さまざまな書類を用意することで取得費として認められるケースもあります。

譲渡所得の特別控除

空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度があります。ただ、全ての空き家が控除対象となるわけではありません。利用できる場合は大きな節税になるので必ず確認するようにしましょう。

＜適用条件＞
(1) 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること（※1）
(2) 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること
(3) 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）であること
(4) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
(5) 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である2016年4月1日から2023年12月31日までに譲渡すること（※2）
(6) 譲渡価額が1億円以下
(7) 家屋を譲渡する場合、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること、または解体されていること

つまり、(1) は亡くなる直前まで親が、(2) 一人で住んでいた家を相続し、(3) その空き家が旧耐震基準で建築された家で、(4) 相続してから賃貸していない場合、(5) 相続してから３年後の年末（2016年6月1日なら2019年12月31日まで）までに売却して、(6) 売却金額が1億円以下、(7) 売却する前に耐震補強するか解体をしていたらこの制度が利用できます。

補足事項

（※1）次の①及び②の要件その他一定の要件を満たす場合も、被相続人の居住の用に供されていたものとする。
　①被相続人について、
　　・介護保険法に規定する要介護認定等を受けていること
　　・相続開始直前まで老人ホーム等に入所していたこと

　②被相続人の居住用家屋について、被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続開始直前まで、
　　・被相続人による一定の使用がなされていること
　　・事業の用、貸付けの用、被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと

（※2）被相続人が相続開始直前に老人ホーム等に入所していた場合については、2019年4月1日以降の譲渡が対象です。

［2019年4月1日現在法令等］