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よくあるご相談

建物は長く使わない状態が続くとどんどん傷んでしまい、湿気や害虫・害獣の発生、埃などで、すぐに人が住めなくなってしまいます。建物を長持ちさせる一番のコツは人が使い続けることです。そのため、人気の活用方法の一つとして、空き家を人に貸すという方法があります。この方法は、空き家は実家や自宅である場合が多く、思い入れのある家を売却したくない、という方が選択されることが多く見られます。ただ、家を人に貸すということは賃貸経営をするということです。そのため、貸主としてどのような責任が生じるのか、しっかりと理解することが大切です。

空き家を賃貸する方法 (1) 空き家をそのままの状態で賃貸戸建にする

家を手放したくない方にオススメ

メリット
■家を手放さなくてすむ
■空き家管理の手間から開放され
■安定した賃貸収入が見込める
デメリット
■居住後、インフラなどの管理責任が問われる

空き家を賃貸

空き家を賃貸にすることで最も大きなメリットは、売却と違い空き家を手放さずに活用ができるということです。もしかしたら自分や子供が住むかもしれない、売却するには心の整理がまだついていないなど、賃貸での活用を選ばれる方の理由はさまざまです。

もう一つのメリットは日常管理の手間から解放されるということです。建物は人が住んでいないと老朽化が一気に進んでしまいます。人に貸すことで日常管理の手間なく建物の維持ができるので、最近ではリフォームして賃貸にするというケースも増えています。

賃貸戸建は需要に対して供給数が圧倒的に少ないのが現状で、築年数や立地に関係なく安定した家賃収入が見込めるためです。入居期間も長期間となるケースが多く、安定した収支計画が立てられます。ただ、収益性はアパートを含む他の土地活用には劣るため、リスクをなるべく少なくしたいという方におススメです。

しかし、空き家を賃貸にするには当然にリスクは存在します。その一つに貸主責任があります。借主はそこを住宅として使用するわけですから、例えば給湯器が壊れたら交換してあげないといけません。他にも水道や電気のトラブルなど、貸主が対処する必要があるトラブルは多くあります。その結果、修繕費用が家賃収入より多くなってしまう場合もあります。また、入居者がいなければ、その期間は収入が無くなってしまい、日常管理も必要だという点には注意が必要です。

このように、空き家の賃貸には、不動産投資としてのリスクがあるということを理解する必要があります。リスクを最小限にするためには、賃貸戸建やリフォームに詳しい相談先(不動産会社など)を見つけることが大切です。

【空き家】賃貸で解決した実例

空き家を賃貸する方法 (2) リフォーム後、賃貸にする

安定した賃貸収入を得たい方にオススメ

賃貸物件として安定した収益を得るためのリフォームは、なるべく少ない費用で建物を蘇らせる工夫が必要です。

メリット
■賃貸戸建は人気のため、最低限のリフォームで人に貸すこともできる
■マンションは、戸建よりも比較的安くリフォームができる
デメリット
■マンションは管理組合によってリーフォームできない場合がある

戸建のリフォーム

戸建住宅のリフォーム

賃貸戸建は需要に対して供給が少なく、比較的安定した収益を確保することができる不動産活用です。そのため、リフォームも新築に近い状態までする必要はなく、最低限のもので十分です。ただし、水回り設備(キッチン、風呂、トイレなど)やドアノブ、スイッチなど手に触れる部分は重点的にリフォームを行うなど、費用対効果の高いリフォームを選んで工事すると費用を節約して人に貸すことができます。

近年、ニーズが高まっているのが入居者の希望に合わせてリフォームするという手法です。賃貸戸建を希望される方は比較的長く住む傾向が強く、自分たちのライフスタイルに合った部屋に住みたいという想いがあります。そのため、例えばクロスなど一部分だけでも入居者の希望を聞いてあげることで差別化をすることができます。

  • リフォーム前
    戸建リフォーム前
    居住者が喫煙者だったため室内全体がヤニでひどい状態。
  • リフォーム後
    戸建リフォーム後
    壁紙とクロスを張り替え、天井を塗装。さらにプロによるハウスクリーニングを行い、見違えるような状態に。

マンションのリフォーム

マンションのリフォーム

マンションのリフォームを行う場合、マンションごとの管理規約や構造に注意する必要があります。特に間取り変更を含む大規模なリフォームを行う場合は管理組合からの許可が必要な場合や、マンションによっては行えないケースもあります。

マンションの場合、構造部分(柱、梁、壁、床など)の維持管理は管理組合が行うため、リフォームは内装部分のみとなり、戸建よりも比較的安くリフォームできるのが特徴です。そのため、マンションのリフォームをする場合、当センターでは差別化により力を入れることをご提案しています。例えば壁のクロスを一面だけ違う色にするなど、低価格でも行える差別化を複数施すことによって、オシャレな部屋にすることができます。

また、分譲マンションは比較的良い場所に立地していることが多く、賃貸住宅としてのニーズも高いのが特徴です。そのため、近隣のアパートや賃貸マンションよりも高い価格で貸すことができます。

  • リフォーム前
    マンションリフォーム前
    人気のない古い間取りの和室3室の3DK。
  • リフォーム後
    マンションリフォーム後
    和室と洋室1室ずつの2LDKに変更。無垢の床材やデザイン設備でオシャレなマンションの一室に変身。

【空き家】リフォームで解決した実例

不動産会社の選び方

空き家を賃貸する際は、不動産会社に依頼するのが一般的です。たくさんある不動産会社の中からどこに相談すれば良いのでしょうか。それは、戸建住宅を賃貸にするためのノウハウや、賃貸化を依頼した後に、入居者の審査などがしっかり行える不動産会社です。

不動産会社の多くは新築戸建の仲介や賃貸管理を主な事業としています。

賃貸戸建の場合は、一般的にファミリーで入居されることがほとんどです。水回りはリフォームしたほうが入居者が決まりやすいのか、そもそも、賃貸しても借り手がつかないようなエリアでは、賃貸する意味がありません。

そのエリアの学区域や生活するためのスーパーマーケットや病院、公園が近所にあるのか、それらを把握したうえでの家賃相場の提案、入居者とトラブルがあった場合などに迅速に対応してくれるかどうか、最適な不動産会社を見つけるためには、その地域にある不動産会社の実績をホームページで確認したり、実際に電話で話してみたりするようにしましょう。

ポイント
・戸建住宅を賃貸するノウハウのある不動産会社を選ぼう
・所有する空き家の近くにある地場の不動産会社を選ぼう
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