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【空き家】賃貸

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建物は長く使わない状態が続くとどんどん傷んでしまい、湿気や害虫・害獣の発生、埃などで、すぐに人が住めなくなってしまいます。建物を長持ちさせる一番のコツは人が使い続けることです。そのため、人気の活用方法の一つとして、空き家を人に貸すという方法があります。この方法は、空き家は実家や自宅である場合が多く、思い入れのある家を売却したくない、という方が選択されることが多く見られます。ただ、家を人に貸すということは賃貸経営をするということです。そのため、貸主としてどのような責任が生じるのか、しっかりと理解することが大切です。

賃貸する方法 (1)：そのままの状態で賃貸戸建にする
賃貸する方法 (2) ：リフォーム後、賃貸にする
不動産会社の選び方

空き家を賃貸する方法 (1) 空き家をそのままの状態で賃貸戸建にする

家を手放したくない方にオススメ

メリット: ■家を手放さなくてすむ
■空き家管理の手間から開放され
■安定した賃貸収入が見込める

デメリット: ■居住後、インフラなどの管理責任が問われる

空き家を賃貸

空き家を賃貸することの最も大きなメリットは、売却と違い空き家を手放さずに活用ができるという点です。もしかしたら自分や子供が住むかもしれない、売却するには心の整理がまだついていないなど、賃貸での活用を選ばれる方の理由はさまざまです。

もう一つのメリットは日常管理の手間から解放されるということです。建物は人が住んでいないと老朽化が一気に進んでしまいます。人に貸すことで日常管理の手間なく建物の維持ができるので、最近ではリフォームして賃貸にするというケースも増えています。

賃貸戸建は需要に対して供給数が圧倒的に少ないのが現状で、築年数や立地に関係なく安定した家賃収入が見込めるためです。入居期間も長期間となるケースが多く、安定した収支計画が立てられます。収益性はアパートを含む他の土地活用には劣りますが、リスクをなるべく少なくしたいという方にはおススメです。

しかし、空き家を賃貸するには当然にリスクは存在します。その一つに貸主責任があります。借主はそこを住宅として使用するわけですから、例えば給湯器が壊れたら交換してあげないといけません。他にも水道や電気のトラブルなど、貸主が対処する必要があるトラブルは多くあります。その結果、修繕費用が家賃収入より多くなってしまう場合もあります。また、入居者がいなければ、その期間は収入が無くなってしまい、日常管理も必要だという点には注意が必要です。

このように、空き家の賃貸には、不動産投資としてのリスクがあるということを理解する必要があります。リスクを最小限にするためには、賃貸戸建やリフォームに詳しい相談先（不動産会社など）を見つけることが大切です。

【空き家】賃貸で解決した実例

空き家を賃貸する方法 (2) リフォーム後、賃貸にする

安定した賃貸収入を得たい方にオススメ

賃貸物件として安定した収益を得るためのリフォームは、なるべく少ない費用で建物を蘇らせる工夫が必要です。

メリット: ■賃貸戸建は人気のため、最低限のリフォームで人に貸すことができる
■マンションは、戸建よりも比較的安くリフォームができる

デメリット: ■マンションは管理組合によってリフォームできない場合がある

戸建のリフォーム

戸建住宅のリフォーム

賃貸戸建は需要に対して供給が少なく、比較的安定した収益を確保することができる不動産活用です。そのため、リフォームも新築に近い状態にまでする必要はなく、最低限のもので十分です。ただし、水回り設備（キッチン、風呂、トイレなど）やドアノブ、スイッチなど手に触れる部分は重点的にリフォームを行うなど、費用対効果の高いリフォームを選んで工事すると費用を節約して人に貸すことができます。

近年、ニーズが高まっているのが入居者の希望に合わせてリフォームするという手法です。賃貸戸建を希望される方は比較的長く住む傾向が強く、自分たちのライフスタイルに合った部屋に住みたいという想いがあります。そのため、例えばクロスなど一部分だけでも入居者の希望を聞いてあげることで差別化を図ることができます。

リフォーム前

居住者が喫煙者だったため室内全体がヤニでひどい状態に。
リフォーム後

壁紙とクロスを張り替え、天井を塗装。さらにプロによるハウスクリーニングを行い、見違えるような状態に。

マンションのリフォーム

マンションのリフォームを行う場合、マンションごとの管理規約や構造に注意する必要があります。特に間取り変更を含む大規模なリフォームを行う場合、管理組合からの許可が必要な場合や、マンションによっては行えないケースもあります。

マンションの場合、構造部分（柱、梁、壁、床など）の維持管理は管理組合が行うためリフォームは内装部分のみとなり、戸建よりも比較的安くリフォームできるのが特徴です。そのため、マンションのリフォームをする場合、当センターではいかに差別化を図るかをご提案しています。例えば壁のクロスを一面だけ違う色にするなど、低価格でも行える差別化を複数施すことによって、オシャレな部屋にすることができます。

また、分譲マンションは比較的良い場所に立地していることが多く、賃貸住宅としてのニーズも高いのが特徴です。そのため、近隣のアパートや賃貸マンションよりも高い価格で貸すことができます。

リフォーム前

人気のない古い間取りの和室3室の3DK。
リフォーム後

和室と洋室1室ずつの2LDKに変更。無垢の床材やデザイン設備でオシャレなマンションの一室に変身。

【空き家】リフォームで解決した実例

不動産会社の選び方

空き家を賃貸する際は、不動産会社に依頼するのが一般的です。しかし、数ある不動産会社の中からどこに相談すれば良いのでしょうか。それは、戸建住宅を賃貸住宅にするためのノウハウや実績が豊富な会社。また、入居者審査などがしっかり行える会社かどうかも、長い目で見ると重要なポイントになってきます。

例えば、賃貸戸建は一般的にファミリーで入居されることがほとんどですので、水回りなどはリフォームした方が入居者は決まりやすい傾向にあります。しかしながら、学校やスーパー、病院、公園などのファミリー層が生活上必要とする条件が備わっていない立地では、リフォームをおこなってもなかなか借り手が付きづらいのが実状です。

なので、その土地の特性を理解したうえで、あらゆることを想定したリフォーム範囲や家賃設定などの収支計画が重要になってきます。また、入居者に何らかのトラブルが生じた場合の迅速な対応も求められます。これらの実績を調べるには、その地域にある不動産会社のホームページであったり、直接電話で確認してみることが一つ方法として挙げられますが、なかなか入手しづらい情報でもあり、判断に迷われる方も多くいらっしゃいます。

その場合は、当センターのような各行政機関と連携した相談窓口へお気軽にご相談ください。当センターでは、提携の不動産会社のご紹介も承っておりますので、安心してご相談いただけます。