空き家の管理・活用・相続のご相談
【受付時間】9時～17時
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当センターにご相談いただく多くの空き家は、親がもともと住んでいた自宅、つまり実家です。そして、長い間空き家になってしまっている家は、相続問題が複雑に絡み合ってしまっているものも多くあります。
このような相続問題の解決には、多大な労力、費用、そして時間もかかってしまいます。そうならないためにも、相続に関する正しい知識を持ち、備えることが重要です。また、既に相続問題が起きてしまっている場合、問題を整理して、どのような問題があって、誰に何を相談すれば良いかを把握することが問題解決の第一歩となります。
相続とは、人が亡くなったときに、その人（被相続人といいます）の財産を相続人に承継させることをいいます。承継する人は、遺言書がある場合には遺言書の通りに、遺言書がない場合には被相続人の配偶者や子どもなど（法定相続人といいます）になります。また、被相続人から相続人に承継される財産を『相続財産』といいます｡『相続財産』は､税金の課税対象となり､その税金が『相続税』と呼ばれるものです｡
誰が相続人になるのかは、法律で決められた順に基づき決定します。
① 第1順位の相続人：被相続人の子
② 第2順位の相続人：被相続人の父母
③ 第3順位の相続人：被相続人の兄弟姉妹
※配偶者は必ず法定相続人となります
民法で定められた財産分与の割合を法定相続分といいます。
| 配偶者がいて、子もいる場合 | 配偶者 2分の1 | 子 2分の1 |
|---|---|---|
| 配偶者がいて、子がいない場合 | 配偶者 3分の2 | 親 3分の1 |
| 配偶者がいて、子も親もいない場合 | 配偶者 4分の3 | 兄弟姉妹 4分の1 |
相続財産には、現預金や不動産などのプラスの資産だけでなく、借金などのマイナス資産も含まれます。 遺言書がある場合はその通りに、遺言書などがない場合は相続財産全てが相続人の共有となります。
＜相続財産の一例＞
●現金や預貯金
●借入金などの債務
●車・貴金属などの動産
●株式などの有価証券
●土地・建物などの不動産
●一定額を超える生命保険
相続が起きるとさまざまな手続きが必要となります。ただ、相続発生後は法事も多く、気付いたら手続きができる期間が過ぎていた！というお話は少なくありません。そうならないためにも、相続手続きは期限と、どの手続きを自分で行い、どの手続きを専門家に任せるかを決める必要があります。
※以下の流れをご紹介する以外ご紹介する手続き以外にも必要な手続きがありますので、詳細は、相続関連の書籍やホームページ、弁護士相談等でご確認ください。
親が生前のうちに準備すべきことは、家族できちんと話し合うことです。
親が亡くなると、相続手続きが必要となります。
死亡届の提出、火葬などの手続き、通夜・葬式・初七日
相続財産を単純承認や限定承認、または相続放棄の手続きが必要です。
遺言書がない場合、法定相続人は遺産をどのように分配するか、遺産分割協議書を作成する必要があります。
銀行口座や株式の他に、不動産や土地などの相続登記の必要があります。
相続税は、相続によって得た財産に対して算出され、10ヶ月以内に申告・納付しなければいけません。
相続には全ての財産を承継する「単純承認」、プラスの財産の範囲内でのみ相続する「限定承認」、全ての財産を放棄する「相続放棄」の3 種類があります。
単純承認とは、借金などのマイナスの資産も含めて全ての財産を相続するというものです。単純承認に手続きは不要なため、相続の開始を知った日から3か月間、何ら手続きをすることなく経過すると単純承認したものとみなされます。
借金などのマイナスの資産がどれくらいあるか分からない場合、プラスの財産の範囲内でのみ相続する方法を限定承認といいます。 例えば、相続財産の中に実家が含まれており、まだ母が住んでいるため相続放棄はしたくない、といった場合などに利用されています。限定承認は相続人全員が共同して相続開始を知った日から3か月以内に手続きをする必要があります。
相続放棄は、預金などのプラスの資産も、借金などのマイナスの資産も全て放棄することです。マイナスの資産の方が大きい場合に主に利用されています。相続放棄は相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所で手続きをおこなう必要がありますが、限定承認と違い一人でも単独で手続きすることができます。
相続財産の中に不動産がある場合には、不動産の名義を相続人に変更する必要があります。この名義を変更する手続きのことを「相続登記」といいます。
なお、不動産の名義変更に期限はありませんが、そのままの状態で放置していると、相続人全員が法定相続分で不動産を共有していることとなり、相続人の中の誰かが亡くなってしまうと、亡くなった人の相続人も相続権を持つことになりますので、一つの不動産に対する権利者が増えてしまい、相続トラブルにつながるケースが近年増えています。
空き家などの不動産で相続が発生した場合、その空き家を管理する責任は相続の権利がある人全員で共有します。適切な管理ができておらず、他の人に損害を与えてしまった場合（例えば、相続した実家の屋根が台風で飛んでしまい隣の家の窓ガラスを割ってしまった場合など）、その責任は相続人である子供たちが負うことになるのです。
相続協議が終わるまでの間に相続財産（現金含む）を使ってしまうと、借金を含めた相続財産全てを単純相続（全ての権利義務を相続すること）したことになってしまい、その後相続放棄ができなくなってしまいます。ただ、空き家の維持管理をするための費用は、相続財産から支払いをしても単純相続の原因にはなりません。そのため、当センターが提供するような空き家管理の費用や、屋根が飛ばないように修繕する費用などは、相続財産から支払うことも可能なのです。
東京都にある実家を私（妹）と姉夫婦が一緒に相続しました。姉が言うには旦那が婿養子に入る際、両親から「遺産は全て姉夫婦にあげるから婿養子になってくれ」と頼まれていたそうです。姉夫婦は遺産全てを自分たちのものだと主張したため相続で揉め、それからお姉さまとは絶縁状態になってしまいました。
実家の管理は妹さまが行ってきましたが、高齢になり広い庭を管理することが難しくなり、「100円管理」を利用されていました。ただ、使う予定がなく管理も大変なことから、売却したいと思っているのですが、電話をしても着信拒否という状態だったため、どうやって進めたら良いのかが分からず途方に暮れて、当センターにご連絡を頂きました。
お姉さまに当センターからお電話したところ、お姉さまもできれば売却したいとのお話でした。所有者全員で集まってお話されることをご提案しましたが、直接は話したくないと拒否されてしまったため、協力事業者である不動産会社をご紹介し、その不動産会社を間に挟みながら話を進めました。
ご実家の売却では、境界の立会いや売買契約の締結、決済などは全て委任状で代理者を立てて行いました。最後まで姉妹が顔を合わせることはありませんでしたが、皆さまから売却ができて良かったと仰っていただくことができました。
実家を弟と妹の３名で相続されたAさん。実家以外に大きな資産はなく、相続税の納付も必要なかったことから、相続後はしばらく実家を空き家のままにされていました。管理が大変になってきたことから売却を決意。当センターにご相談いただきました。
まずは相続登記を行うこととなり、司法書士が戸籍を取り寄せてみると、そこには自分が長男だと思っていたAさんが「次男」となっており、知らない方が「長男」として記載されていました。Aさんたちは親からは何も聞かされていませんでしたが、母親は後妻で、父親と前妻の間にはBさんというご長男がいたことが分かりました。
遺産分割協議をするためBさんを探しましたが、手掛かりはほとんどなく、見つけることはできませんでした。そのため、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申立て、遺産分割協議を行いました。無事に相続登記を終え、その後、売却することができ、こんな事になるとは思ってもいなかった、とおっしゃっておられました。
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『親』が自分たちの想いを伝えず相続させてしまうと、子どもたちは実家の片づけや解体、売却に必要以上の罪悪感を抱いてしまい苦しんでしまうケースが多くあります。生前にどのような対策が必要でしょうか。
子どもは、実家の相続が発生してから、実家の片づけや空き家の管理、活用方法についてはじめて考えた、という方がほとんどのようです。思い入れのある実家だからこそ、相続が発生する前からきちんと準備をしておくことが重要です。
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