空き家の維持費用

全く利用していない空き家だとしても、その不動産を維持し続けるには様々な費用が掛かります。具体的にどのような費用がどれくらいかかるのでしょうか。また、費用以外にも定期的に管理を行うことで発生する時間や労力について、このページで説明します。

• 空き家を維持管理するための費用項目
• 定期的な管理をおこなう上で発生する労力・時間

空き家を維持するためにかかる管理費用項目

1. 固定資産税

不動産を所有していれば、必ず固定資産税を納税しなければなりません。固定資産税とは、住宅の所在する市区町村が所有者に課す税金で、市区町村が定めた不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出します。

固定資産税の税率は自治体により異なる場合がありますが、一般的には1.4％です。例えば、固定資産税評価額1,000万円の建物を所有している場合、固定資産税は以下の計算で算出されます。

例）1,000万円 × 1.4% = 14万円

※建物の固定資産評価額は自治体が決定し、経過年数に応じて減額されていきます。
また、毎年5月頃に役所から届く固定資産税の納税通知書等で詳細な金額の確認ができます。

また、土地が住宅用の土地で200㎡以下の場合、固定資産税評価額が1/6になる優遇措置が設けられています。例えば固定資産税評価額1,800万円の土地を所有している場合、固定資産税は以下の計算で算出されます。

例）1,800万円×1/6×1.4% = 4.2万円

上記の土地・建物を所有している場合、合計して年間18.2万円の固定資産税の負担が生じます。

※詳しくは空き家の税金のページをご覧ください。

2. 都市計画税

都市計画税とは、都市計画法による市街化区域に所在する土地・建物を課税対象とする税金です。

市街化区域とは、自治体が定める都市計画で指定される地域で市街が既に形成されている地域、あるいは将来計画的に市街化を図る地域です。（空き家の所在地が都市計画区域に属するかどうかは、その空き家が所在する自治体にお問い合わせください）

都市計画税の税率は自治体により異なる場合がありますが、一般的には0.3％です。例えば、固定資産税評価額1,000万円の建物を所有している場合、都市計画税は以下の計算で算出されます。

例）1,000万円×0.3% = 3万円

また、土地が住宅用の土地で200㎡以下の場合、固定資産税評価額が1/3になる優遇措置が設けられています。例えば固定資産税評価額1,800万円の土地を所有している場合、都市計画税は以下の計算で算出されます。

例）1,800万円×1/3×0.3% = 1.8万円

上記の土地・建物を所有している場合、合計して年間4.8万円の都市計画税の負担が生じます。

3. 火災保険

火災保険の費用は保険の保障内容や契約期間はもちろんですが、その建物の構造や立地、築年数などで大きく異なります。目安としては、年間数万円～数十万円程度の保険料が必要になります。

※詳しくは空き家の火災保険のページをご覧ください。

4. 光熱費

電気・水道の契約をそのままにしておく場合、それぞれ基本使用料が発生します。

高額な費用ではありませんが、積み重なると意外と大きな出費となっていくので注意が必要です。

例）電気代
月額基本使用料 約1,400円×12ヶ月 =年間使用料 約16,800円

※東京電力で50A契約の場合です。（平成29年2月現在）
※電気契約は契約アンペア数を低く変更することで基本使用料を抑えることも可能です。

5. 修繕費用

建物が老朽化すると様々な不具合がでてきます。瓦のズレや浮き、雨漏り、軒裏の建材の腐朽や飛散、壁材の破損やベランダの支柱の錆などです。その他、ブロックフェンスや万年塀のグラつきなどが起こります。
どのような工事を行うにしても、専門業者へ依頼する必要がありますので、1工事につき数万円から数百万円の費用負担が生じます。

6. 庭木剪定等のその他の維持費用

(1) 庭木を剪定する場合

庭木が伸びすぎてしまったら、近隣トラブルになる前に剪定しなければなりません。もちろん自分でできない場合は造園業者や便利屋などに依頼する必要があります。
庭木の状態をきれいに保つには、少なくとも年に2回、通常3~4回程度は剪定を行わなくてはなりません。

剪定の費用に関しては、庭の広さや植物の量によって変わってきますが、目安として数万から数十万円程度は必要になります。
仮に剪定一回5万円だとしても、年間4回依頼すれば20万円もの費用が発生します。

(2) 不法投棄された粗大ごみを処分する場合

敷地内に粗大ごみが不法投棄されてしまった場合には、不法投棄した犯人が見つからない限りはその処分料を負担する必要があります。

(3) 空き家の所在地が豪雪地帯の場合

豪雪地帯の場合、雪の重みで空き家が倒壊してしまうのを防ぐため、雪の降る季節は雪下ろしや排雪などを行う必要があります。

この作業も業者へ依頼すると数万円の費用が発生します。

※詳しくは空き家の雪対策のページをご覧ください。

このように空き家を維持するには様々な金銭的負担が生じてきます。
更に、空き家状態が2年、5年、10年と長期になればなるほど負担は大きくなっていくのです。

定期的な管理をおこなう上で発生する労力・時間

空き家の維持管理は費用が掛かるだけでなく、想像以上に労力や時間も掛かる作業です。
例えば、ご自身で管理を定期的に行う場合には、多忙な日常生活の中から空き家所在地へ通う時間や、現地での清掃・点検などに要する時間をまずは捻出しなければなりません。更にはそれに要する労力も発生します。
具体的なものを以下に挙げてみます。

• 1. 現地（空き家所在地）までの移動
• 2. 建物や敷地に異常がないかの点検作業
• 3. 異常があった際の業者選定・手配（例：補修・庭木剪定等の業者依頼）
• 4. 業者依頼した際の作業の立会い

1. 現地（空き家所在地）までの移動

現住所と空き家の所在地との距離によって異なりますが、一般的には車や電車・飛行機で移動する必要がある場合が多いかと思います。
特に休日に車で通うとなると、交通渋滞などにより多くの時間をとられてしまいますし、新幹線や飛行機での移動が必要な場合は相応の交通費や宿泊費なども生じてきます。

2. 建物や敷地に異常がないかの点検作業

現地で行う必要のある主な作業は、建物の通気や点検、掃除などです。
全て自分ひとりで行うとなると、敷地や建物の広さにもよりますが１時間程度は必要になり、場合によっては害虫の糞の処理や死骸の掃除なども行う必要があります。

3. 不具合があった際の業者選定・手配（例：補修・庭木剪定等の業者依頼）

補修・庭木の剪定等の必要がある時は、依頼業者を探すところから始めなければなりません。今ではインターネットで検索すれば複数の業者が見つかりはしますが、その中で信頼できる業者を選び出す必要があります。また、費用の妥当性を確かめるために複数の業者へ見積り依頼をするとなると、更なる労力が生じてしまいます。

4. 業者依頼した際の作業の立会い

依頼する作業によっては、作業当日の立会いが必要になる場合もあります。立会いの時間は拘束されてしまいますが、目安として数時間は見ておいた方が良いでしょう。

このように空き家を維持すること、更に自分で管理するには多くの時間と労力、そして費用が必要になります。
当センターでは、空き家所有者の方に生じるこのような時間、労力、費用を抑えるための管理代行サービスも提供しております。
空き家の管理でお困りの際は、是非一度、当センターへお気軽にご相談ください。

※このページの税金額はあくまで課税例であり、税額を保障するものではございません。予めご了承ください。