空き家の「維持コスト」10年分で計算してみた

 

「特に何もしていないから、お金はかかっていない」――空き家を持つオーナーからよく聞く言葉です。しかし実際には、何もしないでも毎年一定のコストが発生し続けています。それどころか、放置期間が長くなるほど突発的な出費が重なり、トータルコストは雪だるま式に膨らんでいきます。
「持ち続けること＝コストゼロ」という思い込みを、数字で確かめてみましょう。

必ず発生するランニングコスト（年間）

空き家であっても、以下のコストは必ず発生します。

• 固定資産税・都市計画税：約10〜20万円（立地・面積・評価額による）
• 火災保険料：約3〜7万円（場所・延床面積・築年数・構造種別等により更に高くなることもあり）
• 最低限の維持管理（草刈り・清掃・換気・害虫対策等）：約3〜6万円
• 電気・水道の基本料金（完全解約していない場合）：約1〜2万円

合計すると、年間で約16〜33万円。これが「何もしていない」空き家の最低コストです。10年間ではおよそ160万〜330万円になります。

「古い家」は突発的な修繕コストが頻発します

上記の年間ランニングコストは、あくまで問題が起きなかった場合の試算です。実際には、放置期間が長くなるほど建物の劣化が進み、以下のような突発的な修繕費が多々発生します。

• 台風・強風後の屋根修繕：20〜80万円
• 雨漏りによる内部腐食の修繕：50〜150万円
• 不審者侵入後の清掃・施錠補修：10〜50万円
• シロアリ被害発覚後の駆除・構造補修：50〜200万円
• 外壁の剥落による近隣への損害対応：数十万〜数百万円

これらが一度でも重なれば、10年間のトータルコストは500万円を超えることも珍しくありません。建物が老朽化するほどリスクは高まり、修繕費も高額になり家計を苦しめます。

「売らずに待つ」コストを正確に計算しましょう

「もう少し不動産価格が上がってから売ろう」と考えるオーナーも多いですが、「待てば上がる」のは都心部の再開発エリアや交通利便性の高い一部のエリアのみであり、大半の地域では「待てば待つほど建物の解体費用がかさみ、土地の価値は目減りしていく」のが現実です。そして、その間にも維持コストは積み上がります。
仮に現在の売却想定価格が2,000万円だとして、5年間の維持コスト（最低ラインで80万〜160万円、修繕込みなら200万〜400万円）を加味すれば、今売った場合との実質的な差額は予想以上に縮まります。さらに、放置による建物劣化で売却価格自体が下がれば、待って損をしたという結果になりかねません。

「どうするか」は「今」決めることが賢明です

ここまで見てきたように、空き家を何もせず持ち続けることは、決してコストゼロではありません。税金・保険・管理費が毎年積み上がり、老朽化とともに突発的な修繕費が重なり、放置期間が長いほど選択肢は狭まっていきます。なお、空き家の処遇は「売る」「貸す」「壊す」「還す」「維持する」の5つの選択肢しかありません。 どの選択が正解かは、建物の状態・立地・家族の事情によって異なります。しかし、何も決めずに先送りするという選択だけは、確実にコストを増やし続けます。今日が、決断のための情報収集を始める最良のタイミングです。

空き家の処遇における5つの選択肢

• 「売る」場合：建物状態が良いうちほど高値がつき、買い手も見つかりやすくなります。維持コストの支出がなくなり、売却益を手にできます。
• 「貸す」場合：賃料収入が維持コストを上回れば、資産として機能し始めます。リフォーム費用はかかりますが、長期的な収益化につながります。
• 「壊す」場合：解体後の更地は売却・駐車場活用・新築など選択肢が広がります。老朽化した建物を抱え続けるリスクからも解放されます。
• 「還す」場合：2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に土地を引き取ってもらう、あるいは自治体や公益団体への寄付・譲渡という方法があります。維持も売却もままならない物件の最後の出口として、近年注目されている選択肢です。（※）

「維持する」場合：ただ放置するのではなく、専門業者への管理委託によって建物の劣化を最小限に抑えながら、次の決断に備えることを意味します。コストをかけてでも資産を守る、意図ある維持が重要です。

※「相続土地国庫帰属制度」という新しい選択肢

2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。相続によって取得した土地で、管理も売却も難しいという場合に、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。 ただし、建物が残っている土地、土壌汚染のある土地、境界が不明確な土地などは対象外となります。また、審査手数料に加え、10年分の管理費相当額（土地の種類により異なる）を負担金として納める必要があります。利用にあたっては事前の専門家相談が不可欠です。

当センターでは、どの選択肢が適切かをご相談者様と一緒になって考えます。ご相談は無料ですので、お気軽にご相談ください。一緒に最適な解決策を見つけましょう。